Os contribuintes que adquiriram ou mantiveram imóveis financiados ao longo de 2025 devem observar regras específicas para a declaração do Imposto de Renda 2026.
Diferente de outros tipos de empréstimos, o financiamento imobiliário não deve ser registrado na ficha de "Dívidas e Ônus Reais", mas sim na ficha de "Bens e Direitos". A lógica da Receita Federal é que o valor declarado reflita o montante de capital efetivamente investido no patrimônio até a data de corte de 31 de dezembro de 2025.
A obrigatoriedade de declaração aplica-se a quem se enquadra nas regras gerais de rendimentos ou para quem possuía, em 31 de dezembro de 2025, a posse de imóveis ou terrenos com valor somado superior a R$ 300.000. No caso de contribuintes que seriam isentos, a apresentação torna-se obrigatória se o valor dos bens imóveis superar R$ 800.000.
O preenchimento correto da ficha de "Bens e Direitos" é a etapa mais crítica para evitar a retenção da declaração em malha fina. Abaixo, o detalhamento técnico das etapas necessárias para o registro de imóveis financiados:
O contribuinte deve acessar a ficha de “Bens e Direitos” e selecionar o grupo “01 – Bens Imóveis”. Dentro deste grupo, é obrigatório escolher o código que identifica a natureza do bem:
A escolha incorreta do código pode gerar divergências no cruzamento de dados com os cartórios de registro de imóveis.
Neste espaço, o contribuinte deve redigir um histórico completo da aquisição. É necessário informar se o imóvel foi comprado à vista, financiado ou via consórcio.
Também devem constar o nome e o CPF ou CNPJ do vendedor, além dos dados da instituição financeira que concedeu o crédito. Informações como o número do contrato de financiamento, a quantidade de parcelas totais e quantas já foram quitadas auxiliam na transparência da declaração.
Este campo não deve conter o valor total de mercado do imóvel, mas sim o custo de aquisição acumulado.
Se o financiamento foi contratado em 2025, o campo “Situação em 31/12/2024” deve ser preenchido com R$ 0,00.
No campo “Situação em 31/12/2025”, o contribuinte deve informar a soma de todos os valores desembolsados no ano: entrada (sinal), parcelas mensais (incluindo juros e taxas), além de eventuais usos do FGTS e custos cartorários.
O programa da Receita Federal exige campos específicos para a localização e identificação formal do bem. Devem ser preenchidos:
Caso o imóvel ainda não possua matrícula (como em casos de imóveis na planta), esses campos podem ser preenchidos na declaração do ano seguinte ao registro.
Caso o comprador tenha utilizado o FGTS para abater o saldo devedor ou como entrada, o valor deve ser declarado em duas frentes.
Já as despesas com comissão de corretagem pagas no momento da compra devem ser informadas na ficha “Pagamentos Efetuados”, utilizando o código “72 – Corretor de Imóveis”.
É necessário identificar o beneficiário pelo nome e CPF (ou CNPJ da imobiliária) e o valor total pago. Esses custos também podem ser incorporados ao valor total do imóvel na ficha de bens, ajudando a reduzir o imposto sobre ganho de capital em uma venda futura.
Construtoras como a MRV, uma das principais operadoras do Minha Casa Minha Vida no Brasil, fornecem ao comprador toda a documentação necessária para o uso do FGTS, o que facilita o preenchimento correto dessas informações na declaração do Imposto de Renda.
“O FGTS é um funding essencial para a Habitação Popular”, destaca Edmil Adib, Diretor de Crédito Imobiliário e Relações Institucionais com Bancos da MRV. Segundo o executivo, o fundo é hoje o principal mecanismo capaz de sustentar a demanda do setor e atender uma grande parcela da população com perfil aderente às regras do Minha Casa, Minha Vida.
Imóveis adquiridos na planta ou ainda em construção seguem a mesma lógica de fluxo de caixa. No campo “Situação em 31/12/2025”, o contribuinte informa apenas o total desembolsado para a construtora ou incorporadora até aquela data. Na “Discriminação”, deve-se detalhar o nome e CNPJ da empresa vendedora e as condições do contrato.
Para propriedades com mais de um dono, a regra varia conforme o regime de bens:
Gastos com reformas e ampliações realizados em 2025 podem ser adicionados ao valor do imóvel para atualizar o custo de aquisição, desde que o contribuinte possua notas fiscais e recibos que comprovem os pagamentos.
Essas despesas devem ser registradas na ficha “Bens e Direitos” sob o código “17 – Benfeitorias”. Não é permitida a atualização do valor do imóvel com base apenas na valorização de mercado; apenas investimentos comprovados podem alterar o saldo declarado.
Não. Imóveis financiados com garantia do próprio bem (alienação fiduciária) devem ter apenas os valores efetivamente pagos informados na ficha de "Bens e Direitos".
Isso pode gerar inconsistências patrimoniais visto que a Receita Federal entenderá que você teve renda suficiente para quitar o bem à vista, o que pode levar à malha fina.
O casal deve escolher um dos dois para declarar 100% do imóvel. O outro cônjuge não precisa mencionar o bem, mas deve informar na sua declaração que os bens comuns estão na declaração do parceiro.
Sim. No caso de financiamentos, os juros, taxas e seguros pagos ao banco integram o custo de aquisição do imóvel e devem ser somados ao valor declarado anualmente.
