O Brasil tem um déficit habitacional estimado em 5,9 milhões de moradias, segundo dados da Fundação João Pinheiro levantados em 2025. Para além da disponibilidade de crédito, o problema tem causas como o complexo ambiente regulatório municipal.
A falta de padronização nas legislações urbanísticas entre as cidades brasileiras eleva o custo das obras em até 15% e encarece o preço final dos imóveis em até 30%, segundo dados do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea).
Especialistas e entidades do setor defendem que a revisão criteriosa das políticas de planejamento urbano é urgente. De acordo com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), uma política nacional de padronização de requisitos poderia reduzir o valor das unidades em 20% e tornar o sonho da casa própria mais acessível para a população de baixa renda.
A fragmentação normativa impede ganhos de escala e reduz a produtividade de toda a cadeia da construção civil. Atualmente, cada município estabelece exigências específicas em seus Planos Diretores, o que obriga as construtoras a adaptarem projetos e processos para cada localidade, gerando morosidade e custos burocráticos.
Um estudo da CBIC indica que a padronização de requisitos poderia elevar o Produto Interno Bruto (PIB) do Brasil em até 1%, o que representa um ganho potencial de cerca de R$ 25 bilhões. Esse crescimento viria acompanhado de novas oportunidades de emprego e aumento nos investimentos em infraestrutura.
Como caminho para a eficiência, o setor aponta a necessidade de padronizar as exigências públicas por meio dos Planos Diretores de cidades com mais de 20 mil habitantes, respeitando eventuais particularidades de cada região.
O cenário de atualização dos Planos Diretores é desigual no território nacional. O estado do Paraná destaca-se com 42% de seus 399 municípios (170 cidades) operando com planos revistos há menos de 10 anos. Em contrapartida, no estado de São Paulo, esse percentual cai para apenas 22%, evidenciando o descompasso regulatório em um dos principais mercados imobiliários do país.
Para o setor privado, a adoção de técnicas e tecnologias construtivas avançadas já permite soluções mais econômicas, mas o potencial de otimização é limitado pela ausência de normativas universais. A reprodução de modelos bem-sucedidos de ocupação urbana depende de uma lógica econômica que reduza a insegurança jurídica e os custos de intermediação.
A complexidade regulatória não atinge apenas o pequeno construtor, mas escala proporcionalmente ao tamanho da operação. A MRV, maior construtora da América Latina, mantém um esforço de eficiência para absorver gargalos que podem elevar o custo de obras em até 15% em função de exigências municipais específicas.
Rafael Albuquerque, diretor executivo de Desenvolvimento Imobiliário da MRV, destaca que a clareza de regras e a segurança jurídica contribuem para que o setor privado responda à demanda existente por habitações sociais.
"Quanto mais bem planejado, quanto mais temos uma política urbana clara, que dá segurança jurídica e incentiva esse tipo de habitação, mais esse tipo de habitação vai acontecer. A demanda é infinita e o mercado se regula", disse em entrevista ao portal Habitability.
A dificuldade de acesso à moradia formal e digna empurra as famílias para ocupações irregulares em áreas de risco e sem infraestrutura. Esse cenário gera um impacto direto no sistema público de saúde. Dados do Instituto Trata Brasil revelam que, em 2024, ocorreram mais de 340 mil internações por doenças relacionadas à ausência de saneamento básico, como dengue, disenteria e hepatite A.
De acordo com o DATASUS (Departamento de Informática do SUS), o Brasil registra 12,46 internações por doenças de veiculação hídrica a cada 10 mil habitantes, com um custo estimado de R$ 99 milhões aos cofres públicos.
Riscos ambientais e infraestrutura
A ampliação da construção formal, amparada por regras claras e simplificadas, é vista como a única via para garantir o crescimento sustentável das cidades e salvaguardar a dignidade das pessoas sob uma lógica econômica viável.
A falta de padronização entre municípios cria um emaranhado de exigências que eleva os custos de construção em até 15% e o preço final ao consumidor em até 30%.
Segundo a CBIC, a padronização poderia reduzir o preço das moradias em 20% e elevar o PIB brasileiro em 1%, gerando um impacto de R$ 25 bilhões.
A moradia irregular em áreas sem saneamento básico levou a mais de 300 mil internações em 2024, custando R$ 99 milhões ao DATASUS devido a doenças de veiculação hídrica.
A unificação de requisitos por meio dos Planos Diretores e a criação de normativas universais que permitam ganho de escala e redução da burocracia no licenciamento de obras.
